物業管理服務條例（第626章）

一條專為物管業而設的發牌條例

香港的物業管理服務由《物業管理服務條例》（第626章）及其下的《物業管理服務（發牌及相關事宜）規例》（第626B章）規管。條例訂明物業管理業監管局的職能及運作，由監管局負責發牌、制定操守守則及處理紀律事宜。民政事務總署的物業管理專頁亦以同一條條例作說明基礎，並指出監管局為自負盈虧的法定機構，經費來自牌照費及徵款。

時間線方面，發牌制度自2020年8月1日起實施，實施後首三年（即2020年8月1日至2023年7月31日）為過渡期。過渡期內，具豐富工作經驗但未能符合學歷及／或專業資格準則的人士，可先申請臨時物業管理人牌照，並在有效期內完成指明課程後申請正式牌照而毋須符合學歷要求；監管局常見問題訂明，臨時牌照屬過渡期安排，過渡期後並不接受有關申請，亦不設續期機制。

監管局如有合理因由懷疑持牌人干犯違紀行為，或不再符合持有牌照所須符合的任何訂明準則，可對該持牌人進行調查；調查後若信納有證據傾向證明有關事宜，可決定進行聆訊，並按聆訊結果作出紀律處分。可作出的處分包括口頭警告或書面譴責、罰款、對牌照施加條件、更改牌照的條件、暫時吊銷牌照，以及撤銷牌照。相關紀錄會載於持牌人登記冊供公眾查閱；對監管局命令感到受屈的人，可向上訴審裁小組提出上訴。監管局的官方頁面列出可作出的處分種類，但沒有列明紀律罰款的上限金額，本文亦不作推算。

哪些公司須領物業管理公司牌照

條例並非要求所有與物業有關的公司領牌。監管局頁面寫明，物業管理公司「只要向在香港有公契的物業提供多於一個類別的物業管理服務，便須持有牌照」。換言之要兩個條件同時成立：一是該物業在香港有公契（DMC），二是該公司提供多於一個類別的物業管理服務。常見問題第19題進一步解釋，第626章把「物業」界定為《建築物管理條例》（第344章）中的「建築物」，而該定義不包括沒有公契的多層大廈，因此只管理沒有公契物業的公司毋須持牌。

條例把物業管理服務分為七個類別（見下表）。常見問題第17題引第7(2)條說明，如公司業務不涉及提供屬多於一個類別的物業管理服務，則毋須持牌。第18題更就一個常見情況表態：只提供清潔、衞生及保安服務的公司毋須持牌，因為這三項「均屬同一類別的物業管理服務」——即七個類別中的第二個類別（物業所處環境的管理）——所以禁止無牌活動的條文（第6(1)(a)、(2)(a)或(3)(a)條）並不適用。這一點實務上頗易誤會：一間公司同時派清潔工和保安員，看似做了兩件事，但按監管局的分類仍屬同一類別。

分類是看服務性質而非提供地點。常見問題第8題指出，在物業的會所、遊樂場、停車場等地方提供的清潔服務，只會被視為類別2，而非類別5；同樣，於附屬設施提供的維修服務只算類別3。第35題亦說明，停車場管理服務屬類別5，只做這一類別毋須持牌，但若同時為該大廈提供其他任何一個類別的服務，便須持牌。

至於罰則，監管局頁面列明應持牌而無有效牌照者「一經定罪，最高可被判處罰款$500,000及監禁兩年」。

物業管理人分兩級，並設最低人手比例

並非所有物管員工都要領牌。條例要求領牌的，是物業管理從業員在持牌物業管理公司中，就該公司提供的物業管理服務擔任管理或監督角色的人。監管局常見問題進一步說明：「其餘的物業管理人員（即並非擔任管理或監督角色的人員）則無須持有物業管理人牌照」。即是說，前線保安、清潔、技工一般不在發牌範圍。

持牌準則分第1級與第2級，各自有不同的學歷與工作經驗途徑。兩級都要求工作經驗須涉及「提供兩個或以上類別的物業管理服務」，而全職工作定義為「每個正常工作週（即沒有法定假日）的工作時間合共最少39小時（不包括用餐休息時間）」。常見問題亦說明，教授物業管理課程的經驗不屬任何一個訂明類別，不算物業管理工作經驗；若申請人曾於香港以外的國內其他地方（包括內地、澳門及台灣）從事物管工作並緊接該工作之前在香港從事物管工作，可被計算的年期範圍最多可相應延長4年。

人手方面，持牌公司須聘用至少一名（可兼職或全職）「對該物業管理公司提供物業管理服務一事有實際控制權的物業管理人（第1級）牌照持有人」，另須按單位數目維持最低人手比例。監管局亦容許公司以同等數目的第1級持牌人，代替第2級持牌人以符合第2級的最低人手比例。常見問題第21題另說明，若持牌公司已把全部物管服務外判予其他持牌公司，而次承判商計算其本身最低人手比例時已涵蓋有關單位，則該公司計算自己的比例時毋須包括相關單位；沒有公契的物業亦不須計入。

牌照條件、有效期、費用與續期時間表

除了門檻，牌照本身亦附帶條件。監管局常見問題第20題說明，根據施加於物管公司牌照的條件，持牌人必須在其提供物業管理服務的每個物業的顯眼地方展示牌照的複本；不論是否已將全部服務外判，亦不論該物業是否有公契，均須遵守，否則可能被視為違反第626章第4(b)條施加於牌照的條件而干犯違紀行為。第21題另提到另一項指明條件：指派至少一名持牌物業管理人（第1級）管理有關物業，並在該物業的顯眼地方展示其姓名和牌照號碼（外判及沒有公契的情況另有說明）。

監管局「牌照服務」頁面就三類牌照均列明有效期為36個月，費用分為申請費及牌照費兩部分。續期的申請時段兩類牌照並不相同：物業管理公司須於牌照有效期屆滿前的6至9個月內申請，物業管理人則於屆滿前的3至6個月內申請。

申請表格方面，物業管理公司牌照用 F-PMC-0001C（繁體中文）或 F-PMC-0001B（雙語），授權書範本為 F-PMC-0004B；物業管理人牌照用 F-PMP-0001C（繁體中文）或 F-PMP-0001B（雙語）。申請可透過網上平台填寫及提交、上載所需文件並即時繳費，亦可預約親身遞交或郵寄至監管局辦事處。監管局提醒，在辦事處核對文件「或需時30分鐘或以上」。官方頁面並未列明整體審批需時多久，本文不作估算。

業主立案法團本身要不要領牌？怎樣查一間公司有沒有牌？

業主立案法團依據《建築物管理條例》履行職責，監管局常見問題第31題指出，附屬法例訂明法團依據第344章而履行的職責及責任，並非《物管條例》下所訂明的物業管理服務，「因此法團只履行該等職責及責任毋須持牌」。官方措辭中的「只」字是關鍵限定，本文照引。

至於業主或業主組織自行管理的情況，監管局分兩種說明：「自管」少於1,500個單位的物業，一般毋須持有物業管理公司牌照；「自管」1,500個單位或以上的物業，而提供多於一個類別的物業管理服務且該等服務超過依據《建築物管理條例》須履行的職責及責任的，則須持牌。另有第34題說明，如業主或業主組織聘用了物業管理公司，並以業主或業主組織身份監察這些公司的服務，並不會被視為經營提供物業管理服務業務，因此毋須持有公司牌照，有關業主亦不會被視為在物管公司下擔當管理或監督角色，毋須持有物業管理人牌照。

查冊方面，監管局備有持牌人登記冊，涵蓋物業管理公司、物業管理人（第1級）及物業管理人（第2級），包括正式及臨時牌照持有人，載列「公司名稱／從業員姓名及牌照號碼」。公眾可免費在網上版查閱，亦可在辦公時間親身到監管局辦事處（香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心8樓806-8室）免費查閱。若要申請整份或部分登記冊的複本，須繳手續費港幣100元，另加打印費（A4紙每頁2元、A3紙每頁4元）。監管局註明，複本不包括持牌人的違紀或刑事定罪紀錄——換言之，查冊看到的是牌照狀態，不是紀律紀錄。

操守守則怎樣扣回大廈採購與招標

除了發牌，監管局亦制定操守守則及良好作業指南。2023年11月3日的新聞稿說明，《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》操守守則是根據第626章第5(1)條制定，並於當日刊憲生效；該守則涵蓋以下範疇：持牌物管公司於《建管條例》下須遵守的規定；釐定管理開支；保存帳目；開立和維持銀行戶口；特別基金；採購安排；經理人辭職；經理人的委任結束後的責任；業主之間的通訊；須提示業主立案法團遵守的規定；以及須提示業主委員會遵守的規定（本文只列舉，不就數目作加總）。同一份新聞稿指出，監管局「早前已先後發出了共18份操守守則及相關《良好作業指南》」，並逐一列出名稱，包括《一般操守守則》、《物業管理公司處理投訴的機制》、《物業管理公司須有效控制物業管理業務》、《牌照的訂明條件》、《防止貪污事宜》、《代客戶進行採購服務及防止圍標》、《處理棚架工作》、《處理吊船工作》、《處理分判物業管理服務》及《樹木管理工作》等；至於斜坡管理、消防設施管理、會所設施管理、食水設施管理及處理委任代表的文書等，該新聞稿當時列為日後陸續發出的範疇。

守則的法律效力有一條清晰界線。監管局操守守則頁面訂明，持牌人不會僅因違反守則條文而招致民事或刑事法律責任；但在任何法律程序（不論屬紀律處分、民事或刑事）中，如監管局、紀律委員會或法庭信納守則條文攸關該程序中受爭議事宜的裁斷，該等守則可獲接納為證據，而持牌人違反或沒有違反守則條文的證明，可作為有助於確立或否定該事宜的依據。另一方面，監管局網誌指出，物管公司經理人有責任依據大廈公契執行工作及遵守《建管條例》，否則相關持牌人會因法庭裁斷其違反《建管條例》或公契中適用於其的規定，而干犯《物管條例》第4(e)條下的違紀行為。

《2024年建築物管理（修訂）條例》於2024年7月12日刊憲，2025年7月13日生效，就採購、財務報表、保存文件及刑事制裁等作出修訂。監管局2025年2月7日網誌說明，三份相應修訂的操守守則（《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》、《代客戶進行採購服務及防止圍標》、《處理委任代表的文書》）的修訂版「已於今年1月24日刊憲」，並於7月13日同日生效。

附表7方面須留意適用對象。監管局網誌在「沒有成立法團的大廈」一節寫明：「為了讓沒有成立法團的大廈（例如由公契經理人管理的私人大廈）業主亦可受惠，會把有關『大型維修工程採購』等以及財務報表的修訂納入《建管條例》附表7，作為大廈公契的強制性條款」，並在註釋補充附表7的條文會以隱含方式納入所有公契內，而附表7現時已載有關於一般採購和財務報表的條文。民政事務總署的《供應品、貨品及服務採購工作守則》亦註明，根據《建管條例》第34E條，附表7的條文須隱含地納入每一公契內。

招標的實際程序則由《供應品、貨品及服務採購工作守則》訂明。該守則由民政及青年事務局局長根據《建築物管理條例》第44(1)(a)條以主管當局身份發出；守則第1.2及1.3段說明，所有法團及管理委員會均須遵從，而不論大廈是否有法團，採購負責人（包括公契經理人或當其時為執行公契而管理該建築物的任何其他人）亦須遵從。守則另訂明：不可純粹為了避免遵從《條例》第IV部第5分部的規定而分拆採購合約；所有標書須在最少三名管委會或業主委員會委員在場見證下同時開啟，上述人士須在每份標書上簽署和註明日期。

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