規例速查

強制驗樓計劃（MBIS）屋宇署

樓齡 30 年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外），在收到屋宇署的法定通知後，業主必須委任註冊檢驗人員檢驗公用部分、外牆及伸出物或招牌；如驗出問題，則須聘用註冊承建商在檢驗人員監督下進行修葺。對法團而言，收到這張通知通常就是大維修招標的起點。

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強制驗窗計劃（MWIS）屋宇署

樓齡 10 年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外），在收到法定通知後須委任合資格人士檢驗樓宇所有窗戶，如有需要則進行修葺。個別單位與公用地方的限期並不相同，而同一批窗戶在五年內不會再收到通知。

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《消防安全（建築物）條例》（第572章）消防處及屋宇署

《消防安全（建築物）條例》（香港法例第572章）針對舊式綜合用途建築物（商住樓）及住用建築物，要求業主／佔用人把防火保障提升至現代標準。適用範圍有兩重測試：用途方面，建築物一部分興建或擬作住宅用途、一部分作非住宅用途，或興建作或擬作住宅用途並且高於三層；日期方面，建築工程圖則在1987年3月1日或之前首次呈交建築事務監督批准，若當年未有呈交圖則，則看是否在1987年3月1日或之前建成。條例2007年7月1日生效，由消防處與屋宇署共同執行——兩署聯合巡查目標樓宇後，會向業主或佔用人發出「消防安全指示」，指明須進行的消防安全改善工程。不遵辦「指示」屬刑事罪行；2024年12月13日起罰則已大幅調升，並引入執行當局「代辦工程」再向業主追討費用的機制。

消防安全建築物條例572章是甚麼　·　收到消防安全指示點算 業主立案法團　·　消防安全指示 遵從期限幾耐 可否申請延期

僭建物(違例建築工程)與清拆令屋宇署

凡未經屋宇署事先批准同意、又不屬豁免工程或按小型工程監管制度簡化程序進行的樓宇加建或改動,均屬僭建物(違例建築工程)。屋宇署按執法政策將僭建物分為「須予以取締」及其他類別:前者會根據《建築物條例》(第123章)第24條發出清拆令並在土地註冊處註冊;後者可發出警告通知,不遵辦的通知同樣會註冊在業權記錄(俗稱「釘契」)。不遵從清拆令屬刑事罪行,最高可罰款港幣200,000元及監禁一年,罪行持續每日另可罰最高20,000元。業主立案法團收到清拆令,通常須在短時間內完成招標及清拆,承建商資格與時間表是關鍵。

僭建收到清拆令點算　·　僭建唔拆會唔會坐監　·　釘契即係咩?點解僭建會釘契

危險斜坡修葺令與私人斜坡維修責任屋宇署

香港斜坡分為政府斜坡與私人斜坡:私人斜坡的維修責任按土地業權及地契批約文件界定,業主須自行安排定期檢查及維修。當屋宇署根據土力工程處建議,確立某斜坡屬危險或可能變得危險,可依《建築物條例》第27A條向業主發出「危險斜坡修葺令」,業主須在令內限期前委任認可人士、註冊結構工程師或註冊岩土工程師進行勘測,並委聘註冊承建商完成修葺工程;不遵辦可被檢控,最高罰款港幣50,000元及監禁一年,持續違反每日另加最高罰款5,000元,政府更可代辦工程再向業主追討費用連附加費。

收到危險斜坡修葺令點算好　·　私人斜坡邊個負責維修　·　斜坡修葺令唔理會有咩後果

《消防安全(工業建築物)條例》(第636章)消防處及屋宇署

《消防安全(工業建築物)條例》(第636章)於2020年6月19日生效,要求1987年3月1日或之前落成或首次呈交圖則的工業建築物,將消防安全提升至較貼近現代的標準。消防處負責消防裝置或設備,屋宇署負責建築物的規劃、設計及建造,兩署可分別向擁有人及佔用人發出「消防安全指示」;不遵辦可被申請「符合消防安全令」以至「禁止令」。對工廈法團及業主而言,收到指示即是一單有法定死線的工程採購——消防裝置工程要聘用註冊消防裝置承辦商,建造工程一般要委聘屋宇署註冊承建商。

工廈消防安全指示係咩嚟?　·　第636章適用邊啲工廈?　·　收到消防處消防安全指示點算?

火警危險與消除火警危險通知書消防處

《消防條例》(第95章)第2條界定何謂「火警危險」,包括消防裝置失效、逃生途徑不足或被阻塞等情況;消防處處長信納處所存在火警危險,可依《消防(消除火警危險)規例》(第95章,附屬法例F)第3條送達「消除火警危險通知書」,限期消除危險。不遵辦可被檢控,一經定罪可處第6級罰款(現為$100,000)及每日另加$10,000;處長更可代為進行工程,再向獲送達通知書的人追討開支。對法團及物管而言,收到通知書往往即時衍生清理雜物、清拆構築物或維修消防裝置的緊急採購。

收到消防處消除火警危險通知書點算好　·　後樓梯堆雜物 投訴 消防處　·　消除火警危險通知書 唔理 罰幾多

小型工程監管制度屋宇署

《建築物(小型工程)規例》下的簡化制度 —— 指定的小規模建築工程，只要交由訂明註冊承建商按簡化規定進行，業主便無須走完一般建築工程的入則、等候批准的程序。外牆批盪、外牆牆磚、排水渠、鋁窗這些法團常做的維修，不少都在其中。

甚麼工程算小型工程？　·　外牆維修算不算小型工程？　·　小型工程要找哪一類承建商？

註冊一般建築承建商屋宇署

「註冊一般建築承建商」是《建築物條例》下由建築事務監督備存的三份承建商名冊之一。名列這份名冊的承建商，可以承接建築事務監督指定的五類專門工程以外的一般建築工程及街道工程，並可進行《建築物（小型工程）規例》附表 1 第 2 部所訂明的所有類型小型工程，範圍比只能做特定級別、類型和項目的註冊小型工程承建商闊得多。註冊須經承建商註冊事務委員會審查、查訊及面試後推薦，註冊期為三年，屆滿前要在法定窗口內申請續期。屋宇署另設承建商表現提升計劃，以警告信記分反映承建商在小型工程及驗窗方面的表現；期內如有失當行為或被定罪，可由註冊承建商紀律委員會處分，甚至從名冊中除名。

註冊一般建築承建商同註冊小型工程承建商有咩分別　·　如何查核一間公司是否屋宇署註冊承建商　·　註冊一般建築承建商註冊有效期幾多年

註冊消防裝置承辦商消防處

「註冊消防裝置承辦商」是指根據香港法例第95A章《消防（裝置承辦商）規例》向消防處註冊的公司或商號，註冊分第1級、第2級、第3級。第95B章《消防（裝置及設備）規例》訂明，非註冊承辦商不得在任何處所內保養、檢查、修理或裝置消防裝置或設備；而擁有這些裝置的人，須保持裝置時刻在有效操作狀態，並每12個月最少由一名註冊承辦商檢查一次。承辦商完成工程後14天內，須向指示他進行工程的人發出消防裝置及設備證書（FS251），並將副本送交消防處處長。要留意的是，級別與樓宇系統之間並非一對一：消防處的參考表把不少系統同時列在第1級及第2級，也有系統同時列在第2級及第3級。

註冊消防裝置承辦商 第1級 第2級 第3級 分別　·　火警鐘與火警偵測系統 是否同一級　·　FS251 消防證書 由邊個簽發

認可人士、註冊結構工程師及註冊檢驗人員屋宇署

認可人士（AP）、註冊結構工程師（RSE）、註冊岩土工程師（RGE）及註冊檢驗人員（RI）是《建築物條例》下四類獨立註冊的建築專業人士，建築事務監督按條例第3條為每一類各備存一份名冊。四者分工不同：認可人士統籌整項建築工程並向屋宇署呈交圖則，結構工程師負責結構部分，岩土工程師負責岩土部分，註冊檢驗人員則專責樓宇檢驗及修葺監督。業主立案法團要委任哪一類人，視乎工程屬一般建築工程、小型工程、強制驗樓還是強制驗窗——四者的法定要求並不一樣，而屋宇署名冊上除了這四類專業人士，還另有八份承建商名冊。

認可人士同註冊結構工程師有咩分別　·　註冊檢驗人員名冊點樣查　·　法團收到強制驗樓通知有幾耐時間安排招標

註冊專門承建商屋宇署

註冊專門承建商（Registered Specialist Contractor，簡稱 RSC）是《建築物條例》承建商註冊制度下的其中一類承建商。建築事務監督可藉憲報公告，指定某類建築工程為「專門工程」，現時共有五類：拆卸、基礎、現場土地勘測、地盤平整、通風系統。專門承建商名冊按類別分開備存分冊，一名註冊專門承建商只可進行其名列分冊所指定類別的專門工程；不過屋宇署同時明文准許某些一般建築工程由超過一個類別的承建商進行，詳情載於作業備考附錄 G。

註冊專門承建商同註冊一般建築承建商有咩分別　·　拆卸工程要唔要註冊專門承建商　·　RSC(D)、RSC(F)、RSC(SF)、RSC(V)、RSC(GIFW) 分別係咩

建造業工人註冊(第583章)與「平安卡」建造業議會

《建造業工人註冊條例》(第583章)規定,只有向建造業議會註冊的建造業工人才可以在建造工地進行建造工作——即是「先註冊、後入場」;2017年4月1日起再加上「專工專責」,獨立進行指定工種分項工作必須是該分項的註冊熟練或半熟練技工。很多人將工人註冊證與「平安卡」混為一談:平安卡(建造業安全訓練證明書)其實出自《工廠及工業經營條例》(第59章)第6BA條,屬勞工處系統,是另一套要求。工人要合法開工,兩張證缺一不可,招標文件亦應該分開寫清楚。

平安卡同工人註冊證係咪同一樣嘢?　·　冇註冊可唔可以入地盤做嘢?　·　平安卡有效期幾耐 過期點算

《電力條例》與註冊電業承辦商（REC）機電工程署

《電力條例》（第406章）連同一系列附屬規例，是香港規管電力安全供應及使用的法律框架。就固定電力裝置而言，機電工程署列明合法進行電力工作的途徑有兩條：僱用註冊電業承辦商（REC），或由電力裝置擁有人以全職性質及定額薪酬僱用適當級別的註冊電業工程人員（REW）。另外，機電工程署引述《電力（線路）規例》第二十條，指定類別的固定電力裝置擁有人須安排每12個月或每5年最少一次檢查、測試及領取「定期測試證明書」（表格WR2），並將證明書呈交機電工程署署長加簽。就大廈而言，公用電力裝置的擁有人包括業主立案法團及物業管理公司，法律責任由他們承擔。

大廈五年電力檢測邊個負責安排　·　WR2 定期測試證明書如何申請加簽　·　如何查核一間公司是否註冊電業承辦商

升降機及自動梯條例（第618章）機電工程署

《升降機及自動梯條例》（香港法例第618章）由機電工程署執管，連同《升降機及自動梯（一般）規例》及《升降機及自動梯（費用）規例》兩條附屬規例，於二○一二年十二月十七日全面實施，取代舊有的《升降機及自動梯（安全）條例》（第327章）。條例把升降機／自動梯的擁有人，以及任何其他對設備有管理權或操控權的人士（例如物業管理公司），一併界定為「負責人」，要求他們確保設備保持於妥善維修狀況及安全操作狀態（《條例》第12及44條）。保養工作必須由註冊承辦商承辦（《條例》第15及46條）；定期徹底檢驗則須由註冊升降機／自動梯工程師進行，升降機每年一次、自動梯每半年一次。至於「每隔不超過一個月進行一次定期保養」，出處是署長依《條例》第145條發出的《升降機工程及自動梯工程實務守則》第5.4.2項，並非條例或規例的條文本身——這個分別在寫標書、寫合約和日後追責時都相當重要。

升降機幾耐要保養一次　·　升降機定期檢驗多久一次　·　升降機准用證有效期多少個月

《氣體安全條例》註冊氣體工程承辦商與註冊氣體裝置技工機電工程署(氣體安全監督)

《氣體安全條例》(第51章)規管香港煤氣、石油氣及天然氣的進口、儲存、供應及使用,由機電工程署署長以「氣體安全監督」身份執行。根據其附屬的《氣體安全(氣體裝置技工及氣體工程承辦商註冊)規例》,氣體裝置工程一般只可以由「註冊氣體工程承辦商」僱用的「註冊氣體裝置技工」親自進行,技工註冊分為八個類別,只可以進行自己註冊類別範圍內的工程。違例最高罰款25,000元及監禁6個月。對法團、學校及物業管理公司而言,凡涉及廚房爐具、熱水爐、氣體喉管改動或大廈公用上給供氣分喉檢修的招標,承辦商資格必須對準這套註冊制度。

邊個先可以整煤氣喉?　·　註冊氣體工程承辦商名單點查　·　無牌整石油氣爐犯唔犯法?

《水務設施條例》持牌水喉匠與水喉工程水務署

《水務設施條例》(第102章)規定,建造、安裝、保養、更改、修理或拆除大廈消防供水系統或內部供水系統的「指明水管工程」,只可由「指定人士」進行——包括持牌水喉匠、註冊水喉技工,或在他們指示及督導下工作的人。現行制度由2018年2月15日生效的《2018年水務設施(修訂)條例》確立;凡涉及建造、安裝、更改或拆除,還須事先取得水務監督書面許可。對法團、學校和物業管理者而言,換水管、水箱工程、加壓泵等招標,承辦商有沒有持牌水喉匠是硬性門檻。

換水喉要唔要搵持牌水喉匠?　·　無牌整水喉犯唔犯法　·　持牌水喉匠名冊點樣查

《建築物管理條例》採購及招標規定民政事務總署

《建築物管理條例》（第344章）就業主立案法團（法團）採購供應品、貨品及服務訂明了一套法定程序。條例把高價值採購分為三類——第1類大額採購、第2類大額採購及大型維修工程採購——三類都必須以招標承投方式進行，並須符合附表6A的投標規定及附表6B的申報規定；其中第2類大額採購及大型維修工程採購，更須由法團在業主大會上以過半數票通過決議，決定是否採納投標書。相關條文由《2024年建築物管理（修訂）條例》引入，2025年7月13日正式實施，同日生效的還有民政及青年事務局局長發出的《供應品、貨品及服務採購工作守則》。

業主立案法團採購幾多錢先要招標　·　法團招標最少要搵幾多間公司報價　·　大型維修工程採購定義同門檻係咩

物業管理服務條例（第626章）物業管理業監管局

《物業管理服務條例》（第626章）是香港規管物業管理服務的專屬法例，由物業管理業監管局（監管局）執行。條例設兩層發牌：向在香港有公契的物業提供多於一個類別物業管理服務的公司，須持物業管理公司牌照；在持牌公司內擔任管理或監督角色的從業員，則須持物業管理人（第1級）或（第2級）牌照。發牌制度自2020年8月1日起實施，首三年（至2023年7月31日）為過渡期。條例同時把物管公司在《建築物管理條例》（第344章）下的採購與招標責任，透過操守守則扣回大廈的實際運作。

物業管理公司牌照 查冊　·　物業管理人第1級同第2級分別　·　業主立案法團需要物業管理牌照嗎

法團第三者風險保險民政事務總署

《建築物管理條例》(第344章)第28條規定,所有業主立案法團必須就大廈公用部分及法團財產購買第三者風險保險並保持保單有效;配套的《建築物管理(第三者風險保險)規例》(第344B章)自2011年1月1日起強制執行,每宗事故最低承保額為1,000萬元。未有投保,每名對違反負有責任的人士可被檢控及處第5級罰款。本條講解保單必須涵蓋甚麼、規例明文無須涵蓋甚麼、僭建物的影響,以及對法團年度續保及維修招標的實務意義。

法團第三者保險最低保額係幾多?　·　大廈冇買第三保會有咩後果?　·　業主立案法團 第三者風險保險 法例要求

《保安及護衞服務條例》(第460章)——保安公司牌照與保安人員許可證保安公司牌照:保安及護衞業管理委員會;保安人員許可證:警務處處長(警察牌照課)

《保安及護衞服務條例》(第460章)為香港保安業設立兩層發牌制度:保安公司須向保安及護衞業管理委員會領取保安公司牌照,按工作性質分第一、二、三類別;而每名受酬從事保安工作的人員,須另向警務處處長申領保安人員許可證,分甲、乙、丙、丁四類,並受年齡及工時限制。非持牌公司供應人員做保安工作,最高可判第6級罰款及監禁兩年;法團、學校等聘用一方如授權無證人員做保安工作,同樣可能觸犯條例。

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食物業牌照(食肆/食物製造廠/工廠食堂)食物環境衞生署

《食物業規例》(第132X章)規定,在香港經營食肆、食物製造廠、工廠食堂等食物業,必須先向發牌當局——食物環境衞生署署長——領取相應牌照,無牌經營可被檢控,最高罰款五萬元及監禁六個月。對學校午膳、院舍膳食、活動到會等機構採購而言,關鍵不僅在於供應商「有沒有牌」,還在於牌照類別是否正確——例如供應學校午餐飯盒,須持有食環署簽發並獲批准供應午餐飯盒的食物製造廠牌照。所有持牌食物業處所都可以經食環署網上系統查核。

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建築噪音許可證環境保護署

「建築噪音許可證」（Construction Noise Permit，簡稱 CNP）是環境保護署署長以「噪音管制監督」身分，根據《噪音管制條例》（第400章）第八條簽發的法定文件。按環保署小冊子，它只在三種情況下才須領取：一、在平日晚上七時至翌晨七時或公眾假期（包括星期日）任何時間，使用機動設備進行建築工程（撞擊式打樁工程除外）；二、在同一段時間內，在「指定範圍」進行「訂明建築工程」；三、在平日（非星期日及公眾假期）上午七時至晚上七時進行撞擊式打樁工程。換言之，第二種情況同樣受「限制時間」這個時段所限，並非在指定範圍內任何時候都要領證。撞擊式打樁的邏輯則剛好倒轉：日間憑證才可進行，夜間及假日監督不會簽發。許可證會附帶條件，例如准許的操作時間、可使用的設備種類及數目，以及必須採取的噪音管制措施。

建築噪音許可證由邊個負責申請？業主定承建商？　·　建築噪音許可證申請費用要幾多錢？　·　在夜間及公眾假期進行大廈維修，是否需要噪音許可證？

建築廢物處置收費計劃環境保護署

根據《廢物處置條例》(第354章)第33條訂立的《廢物處置(建築廢物處置收費)規例》(第354N章),在政府堆填區、篩選分類設施、公眾填料接收設施及離島廢物轉運設施棄置建築廢物,須按重量繳費,現行為每公噸$71至$200。合約價值100萬元或以上的建造工程,主要承判商必須在合約批出後21日內申請開立專為該合約而設的繳費帳戶,否則屬刑事罪行;非法棄置建築廢物,初犯可被罰款20萬元及監禁6個月。對法團及學校而言,裝修、清拆標書內廢物處置費由誰承擔、帳戶何時開立,都應在招標文件寫清楚。

泥頭費幾多錢一噸　·　裝修廢料倒去邊 要唔要收費　·　建築廢物繳費帳戶點樣開