《消防安全（建築物）條例》（第572章）

哪些樓宇會收到「消防安全指示」

第572章的覆蓋面不是按樓齡的印象判斷，而是兩重測試同時成立才計數。第一重是用途：建築物一部分興建或擬作住宅用途、一部分作非住宅用途（即一般所講的商住／綜合用途樓），或者純粹住用但高於三層。第二重是日期：建築工程圖則在1987年3月1日或之前首次呈交建築事務監督批准；只有在當年未曾呈交圖則的情況下，才看建築物有沒有在1987年3月1日或之前建成。消防處《實務指南》另有註明，依據《建築物條例（新界適用）條例》（第121章）而建成的建築物不受條例規管。

屋宇署「消防安全」網頁把四類建築物與三條消防安全法例並排列出，第572章的位置很清楚：訂明商業處所與指明商業建築物同歸《消防安全（商業處所）條例》（第502章），工業建築物歸《消防安全（工業建築物）條例》（第636章），而「綜合用途或住用建築物」則屬第572章。同一份表格內第502章出現兩次，所以整張表是四類建築物、三條法例，不是四條法例。

規模方面，保安局2025年7月16日在立法會書面答覆指出，受條例規管的目標樓宇約有14,000幢，截至2025年5月底已完成巡查的目標樓宇約11,430幢。消防處《遵從情況的累計資料》則載明，截至2026年6月30日止，消防處聯同屋宇署共巡查了11,911幢建築物。無論以哪一個日期計算，全港絕大部分1987年前的舊式商住樓，都已經或將會進入這個機制。

兩個執行當局：消防處管裝置，屋宇署管建造

第572章有一個結構上的特點，法團很容易看漏：條例有兩個執行當局。屋宇署《消防安全（建築物）條例第572章簡介》小冊子寫得很白——就綜合用途建築物或住用建築物的規劃、設計和建造而言，執行當局為屋宇署署長；就任何消防裝置或設備而言，執行當局為消防處處長。兩署會聯合巡查，但發出的指示各自對應自己那一半，工程性質、審批途徑與承辦商資格都不相同。

消防處那一半是「消防裝置及設備」，即自動噴灑系統（花灑系統）、消防栓及喉轆系統、手控火警警報系統、緊急照明，以及機械通風系統的自動中斷操作裝置。《實務指南》按樓宇高度分開列表：一般規定表之外，另有樓高3層或以下的綜合用途建築物、樓高不超過6層或低於20米、樓高7層或以上或高於20米三組。舉例說，樓高3層或以下的綜合用途建築物，住用部分要求的是「手提滅火筒（公用範圍）」而不是喉轆系統——換言之，同樣是綜合用途樓，樓高不同，清單也不同。

《實務指南》亦把責任人分得很細。以一般規定表為例，綜合用途建築物非住用用途部分的公用範圍設備由擁有人負責，而非公用範圍的緊急照明及機械通風系統自動中斷操作裝置則由佔用人（即租戶／舖位使用者）負責。住用用途部分及住用建築物的公用範圍設備，則由擁有人負責。

屋宇署那一半：附表一、附表二實際要求甚麼

屋宇署防火規格組簡報說明，消防安全建造的規定細則列於條例附表一（綜合樓宇「非住用部份」）及附表二（住用樓宇或綜合樓宇住用部份），依據為《1996年提供火警逃生途徑守則》、《1996年耐火結構守則》及《1995年消防和救援進出途徑守則》。留意：這三份是守則，不是條例本身；條例附表訂明規定，守則是規定的技術基礎。

落到工程層面，最常見的是防火門、逃生樓梯固定窗，以及把樓梯內非緊急設施（例如電線、電錶）用防火物料圍封。屋宇署對防火門有一系列具體要求：不可被拆除或嚴重破損；須具備足夠的耐火時效，包括完整性及隔熱性；必須備有認可及有效的防火證書及測試報告；一般裝有防火條；須裝有不鏽鋼門鉸；須能自動關閉，例如安裝「氣鼓」（關門器）；無須使用鎖匙從內開啟；一般需向逃生方向開啟，但不阻礙逃生途徑。尺寸方面，可容納人數不多於30人的房間或樓層，防火門最小闊度750毫米；多於30人但不多於200人，最小闊度850毫米；雙扇門每頁門扇闊度不應少於600毫米。測試標準方面，屋宇署明言BS及BS EN標準均可接受，但須附有供應商的說明及認可實驗所的測試報告／評估報告。

樓梯防火窗與圍封物同樣有硬性規格。屋宇署指出：如毗鄰有窗戶或通口，逃生樓梯窗戶必須具備足夠的耐火時效（包括完整性及隔熱性）、須為固定窗不可開啟、必須備有認可及有效的防火證書及測試報告，並且不能以鋁質物料製造。樓梯電線及電錶等設備須以防火物料圍封，圍封物須具備足夠耐火時效、符合有關電力條例及電力公司的供電規例，並且不可減少樓梯的最少有效闊度及高度——標準做法是圍封後的樓梯／出口路線應保持最小闊度及2米淨空高度。

舊樓現場空間往往不足，所以屋宇署有公開列出「靈活務實的替代方案」。例如逃生樓梯空間不足以提供防護門廊時，屋宇署將接受以一道耐火時效高一倍的防火門代替兩道防火門的防護門廊；圍封非緊急設施後樓梯淨空不足時，屋宇署容許逃生樓梯局部位置最少高度不少於1900毫米及最少闊度不少於750毫米——1900毫米是讓步安排，2米才是標準。消防處在2007年第3/2007號通函亦已列出多項可能獲接受的放寬例子，包括總面積不超過230平方米的非住用樓層無須安裝噴灑系統、緊急車輛可直接到達建築物主要一面則無須安裝消防栓系統等；通函本身註明這些例子「並非詳盡無遺」。

施工期間本身也有規定。屋宇署列明：更換防火屏障（例如防火門或防火固定窗）時，拆除後必須隨即安裝新的防火屏障，或以同等耐火性能的臨時防火屏障作防護；建築物外圍搭建的棚架必須鋪設符合認可標準的阻燃保護網／保護幕／防水油布／塑膠帆布；可燃物料（例如發泡膠板）不得鋪設於外牆及窗戶。逃生途徑亦須時刻保持暢通無阻，防火門必須妥善保養並時刻保持關閉。

工程分類與承辦商資格要分清楚。屋宇署把改善工程分為三類：豁免建築工程（例如更換防火門、為逃生樓梯內非緊急設施設置防火圍封物）；須獲建築事務監督事先批准和同意的工程（例如裝設消防水箱、增設出口通道、增設規定的樓梯，須委聘認可人士／註冊結構工程師）；以及小型工程（例如為逃生樓梯內的固定窗換窗，須按有關小型工程項目委聘訂明註冊承建商及／或訂明建築專業人士）。

時限、延期，以及2024年12月13日起調高的罰則

條例要求業主在「指定期間」內完成改善。屋宇署防火規格組簡報就其發出的指示列明，公用部份遵從期限一般為一年，個別處所遵從期限一般為六個月。官方文件用的是「一般」，並無列出法例訂明的最短或最長期限，亦無列明期限由哪一日起計。

做不及怎麼辦？屋宇署寫明業主應以書面形式向屋宇署申請延期，並提交證明文件，包括業主立案法團會議記錄、招標文件、施工時間表、租約、已展開工程的證明、臨時健康問題等。消防處那一邊亦表明，只要擁有人／佔用人能提供實質而合理的理由，會因應個別情況切實地考慮延長遵辦「指示」的期限。兩個部門都沒有公布批核準則或可批的最長延期日數。

2024年4月佐敦華豐大廈三級火警之後，政府加快修例。《2024年消防安全（建築物）（修訂）條例》在2024年12月11日三讀通過，2024年12月13日在憲報刊登並正式生效。修例除了調升罰則，亦引入執行當局「代辦工程」機制、賦權把「指示」在土地登記冊上註冊、擴大送達文件的方式，以及在部門網站發布「指示」及「符合消防安全令」的資料。

修例亦加入針對阻礙法團的罰則：業主立案法團為遵從法定命令或通知進行工程時，阻礙受僱於法團的人進行工程、或拒絕受僱於法團的人在進行相關工程時合理地需要通往或使用相關處所，可處第3級罰款（最高$10,000）及監禁6個月；拒絕分擔相關工程費用則可處第4級罰款（最高$25,000）。另外，如物業有「指示」或「符合消防安全令」而進行業權轉讓，新業主須在完成物業交易後三個月內以書面通知相關執行當局（屋宇署署長及／或消防處處長），違者一經定罪可處罰款$10,000（屋宇署引述為第14B條）。

由收到指示到「完工通知信」：官方流程怎樣走

屋宇署防火規格組簡報把遵從屋宇署「消防安全指示」列為六步：一、接獲屋宇署「消防安全指示」，細閱指示內容；二、安排進行消防改善工程（公用部份遵從期限一般為一年、個別處所一般為六個月）；三、委任註冊建築專業人士，可瀏覽屋宇署網頁上的專業人士名單，並與其他業主／法團商討；四、進行消防改善工程，可瀏覽屋宇署網頁上的註冊建築承建商名單，如有技術困難可向屋宇署提出改善消防安全的替代方案；五、未能在指定期限內完成工程時，業主以書面向屋宇署申請延期並提交證明文件；六、確認完成——完成工程後通知屋宇署檢收，提交防火門、固定窗及圍封防火物料的證明書／測試報告／評估報告副本，屋宇署發出完工通知信。

消防處那一邊另有自己的流程。《實務指南》第6節「遵辦『消防安全指示』的一般流程」，第一格就是「招標聘請工程顧問及／或註冊消防裝置承辦商」；之後是呈交消防裝置設計圖則予消防處審批（圖則不獲批准要修改重交），批准後展開工程，完成工程後向消防處申請驗收，由消防處人員按已批准的圖則驗收；驗收不合格會向註冊消防裝置承辦商發出通知並作改進工程，驗收合格則向擁有人發出遵辦通知信。消防處簡報亦寫明：改善工程須向消防處呈交消防裝置設計圖則，獲消防處批核後，才展開消防安全改善工程。

承辦商資格在這條路上是硬性要求，而且兩邊不通用。消防裝置及設備方面，屋宇署小冊子引述《消防（裝置及設備）規例》（第95B章）第6條，任何非註冊消防裝置承辦商的人均不得將消防裝置或設備裝置在任何處所內，所以擁有人必須委聘註冊消防裝置承辦商。建造工程方面，《實務指南》述明在一般情況下擁有人須委聘註冊一般建築承建商／註冊小型工程承建商；擁有人亦可委聘一名認可人士（即已根據《建築物條例》註冊為認可人士的建築師、工程師或測量師），提出可改善消防安全的替代方案。

公用部分由誰負責統籌？屋宇署講得很直接：樓宇的共同業主應安排進行有關工程；如已根據《建築物管理條例》成立業主立案法團，則業主立案法團應安排進行改善工程。民政事務總署會協助業主根據《建築物管理條例》成立業主立案法團。另外，物業管理業監管局已就《處理消防安全工作》制定操守守則，於2024年4月26日刊憲生效，為持牌物業管理公司及物業管理人牌照持有人提供實務指引，處理物業公用部分消防裝置、設備及構件的消防安全事宜——如法團有聘用持牌物管公司，這份守則會影響物管公司在消防安全事務上的責任界線。

全港進度、「代辦工程」與財政支援

官方公布的進度數字有兩組，日期與計算基礎不同，本文照錄不作推算。保安局2025年7月16日立法會書面答覆：受條例規管的目標樓宇約14,000幢，截至2025年5月底已完成巡查約11,430幢，發出的「指示」合共超過40萬張，其中約四成已獲遵辦或被撤銷、餘下約六成正在跟進中。消防處《遵從情況的累計資料》：自條例2007年7月實施以來，截至2026年6月30日止，消防處聯同屋宇署共巡查了11,911幢建築物，發出的消防安全指示數目325,325，已遵辦／撤銷127,897。兩份文件均無說明統計是否分別計算消防處與屋宇署發出的指示。

消防處按截至2025年2月5日的分類統計，已發出指示的樓宇中，接近1,000幢的所有指示已獲遵辦或撤銷、約6,000幢在跟進方面有積極進展、約1,200幢處於早期階段、約2,000幢完全沒有積極進展（當局會考慮作出檢控），另有約數百幢在籌組方面面對實質困難（例如有下落不明或無法聯絡的業主）。

2024年修例引入的「代辦工程」，參考《建築物條例》的機制，賦權執行當局為未能符合條例要求的目標樓宇進行消防安全改善工程，並在工程完成後收回有關費用。保安局答覆指出，先導階段已揀選十幢目標樓宇，當中超過一半為「三無大廈」；當局計劃在2025年第三季批出工程顧問及承建商合約，承建商預期在2025年第四季開展工程，並在2026年年中前完成第一幢樓宇的工程；當局估計每年可為約20至60幢目標樓宇進行有關工程。同一份答覆亦明言，由於採購工作仍在進行，「尚未有工程費用的估算」。

修例後，「指示」資料已可公開查閱：消防處與屋宇署分別在其網站發布「指示」或「符合消防安全令」的相關資料。消防處的查閱網站為 https://fsdns.hkfsd.gov.hk/zh-hant ，網站本身載有免責聲明，指有關資料「可能並非最新資訊」，並註明「消防安全指示及／或符合消防安全令的遵從情況逢星期五更新一次」。屋宇署的網上工具為「搜尋驗樓／驗窗通知及消防安全指示／符合消防安全令／禁止令」（https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/search/index.html ），可按地址查詢，並顯示遵從情況（未獲遵從／已獲遵從／已獲撤銷／已被取代）。

財政支援方面，屋宇署網頁載明：行政長官在2017年施政報告中宣布，政府計劃動用20億元推出「消防安全改善工程資助計劃」，資助舊式商住樓宇業主履行第572章下提升消防安全的要求；合資格樓宇最高可獲資助消防安全改善工程和顧問費用的六成，或該類樓宇的相應資助上限，以較低者為準（網頁並無列出「相應資助上限」的金額）。屋宇署簡報另指出，市區重建局的「樓宇復修綜合支援計劃」除提供財政資助外，亦一站式協助業主統籌維修工程，熱線3188 1188。消防處亦設有「樓宇改善支援中心」（電話2272 9112），由收到「消防安全指示」開始提供相關資訊與協助，直至工程完成並符合法例要求為止；屋宇署查詢電話為2626 1616。

相關條目