註冊一般建築承建商

「註冊一般建築承建商」在《建築物條例》下的位置

承建商註冊不是行業自願性質的認證，而是《建築物條例》訂明的法定制度。屋宇署在《註冊承建商作業備考》38 第 2 段直接說明制度目的：確保只有在執行工作及職責方面能完全勝任，並且非常熟悉相關法例規定及現行的樓宇管制制度的承建商，方可註冊成為註冊承建商和獲准進行建築工程及街道工程。

根據第 8A 條，建築事務監督備存三份承建商名冊：一般建築承建商名冊、專門承建商名冊，以及小型工程承建商名冊。在專門承建商名冊方面，建築事務監督會就不同類別的專門工程備存分冊。換句話說，「註冊承建商」不是單一身分，而是要看對方名列邊一份名冊、以及名冊上寫明的類別。作業備考 38 第 7 段亦訂明：樓宇業主須因應所要進行的建築工程的類別，從適當的名冊中選聘承建商。

名冊資料是公開的。作業備考 38 第 4 段訂明，建築事務監督每年在憲報刊登有關名冊內承建商的姓名或名稱；而承建商的註冊細節——包括承建商的姓名或名稱、就《條例》的目的代承建商行事的「獲授權簽署人」的姓名、其註冊編號及其註冊屆滿日期——亦載於屋宇署網頁上。屋宇署設有「搜尋註冊專業人士或承建商」網上工具，可供查閱的名冊包括「RGBC 一般建築承建商名冊」，以及專門承建商名冊的各個類別分冊。

至於幾時必須用註冊承建商，屋宇署「新建樓宇」頁面表述得好清楚：任何人如有意進行建築工程，必須委聘一名認可人士，於有需要時委聘一名註冊結構工程師，涉及岩土部分則委聘一名註冊岩土工程師；該人亦須委聘註冊承建商進行有關建築工程，而在展開建築工程之前必須先取得建築事務監督的同意。

可以做甚麼？一般建築、專門工程與小型工程的分界

這是最多人搞錯的一環。《註冊承建商作業備考》38 第 6 段訂明：註冊一般建築承建商可進行指定類別專門工程以外的一般建築工程及街道工程，而註冊專門承建商則只可進行其名列分冊所指定類別的專門工程。同一段亦訂明，註冊一般建築承建商亦可進行《建築物（小型工程）規例》附表 1 第 2 部所訂明的所有類型小型工程；註冊專門承建商則只可根據其名列分冊的指定類別，進行該規例第 28(1)(b) 至 (ea) 條指明的小型工程。

現時被指定為「專門工程」的共有五類：拆卸工程、基礎工程、現場土地勘測工程、地盤平整工程，以及通風系統工程。要留意方向：這五類反而**不在**註冊一般建築承建商的範圍之內，而不是「大牌照包埋細牌照」。

在小型工程監管制度那一邊，屋宇署的表述是：訂明註冊承建商，必須是註冊一般建築承建商或合資格進行其獲註冊級別、類別及項目的小型工程的註冊小型工程承建商。同一頁亦訂明，訂明建築專業人士必須是認可人士、註冊結構工程師、註冊岩土工程師或註冊檢驗人員。

邊界個案：附錄 G 的補充指引

分界並非永遠一刀切。作業備考 38 附錄 G 開首明言，當局難以就不同類別承建商所負責的工程範圍作出詳盡無遺及確切的劃分；某一類別的承建商是否具備認可的能力、經驗、專門知識、工業裝置及資源進行擬議工程，應是認可人士／註冊結構工程師／註冊岩土工程師首要考慮的事項。

附錄 G 第 2 段補充：如果情況不在任何公布的指引涵蓋範圍內，而地盤有某些獨特之處需要特別考慮，負責擬議工程的認可人士／註冊結構工程師／註冊岩土工程師便應根據前述挑選合適類別承建商的原則作出專業判斷；如有這類情況出現，建築事務監督會按個別情況考慮他們的建議。

附錄 G 第 3 段逐項列出十類工程的補充指引（臨時工程、樁帽工程、地庫工程、基礎工程、美化環境及街道工程、擋土構築物、挖泥工程、填海工程、探井工程、安裝及檢查防火擋板）。當中同註冊一般建築承建商直接相關的，摘錄如下。

註冊門檻：法定條件、關鍵人士同資歷規定

《條例》第 8B(2) 條列明，申請人必須在四方面令建築事務監督滿意：（一）如屬法團，管理架構妥善；（二）職員有適當經驗及資格；（三）有能力可取用工業裝置及資源；（四）申請人就該條例而委任以代其行事的人，憑藉有關經驗及對基本的法例規定的一般知識，而有能力明白建築工程及街道工程。

制度的重心落在幾位「關鍵人士」身上。作業備考 38 第 10 段訂明：申請人須委任最少一名「獲授權簽署人」（AS）就《條例》的目的代其行事；如申請人為法團，須在董事局內委任最少一名董事為「技術董事」（TD），並獲董事局授權執行三項職務——取用工業裝置及資源、在進行建築工程及街道工程方面提供技術及財務支援，以及為公司決策並監督獲授權簽署人及其他員工。若法團委任的技術董事並無所需資格或經驗，董事局須授權一名「其他高級人員」（OO）或一名獲授權簽署人協助。第 11 段另訂明，申請人亦須證明其公司已聘請合適的合資格人員，協助進行、管理和監督工程。

誰有資格擔任這些崗位，第 14 至 16 段寫得好細：如申請人為個人，該申請人是唯一符合資格擔任獲授權簽署人的人士；如為合夥經營，獲得所有其他合夥人委任的合夥人符合資格；如為法團，技術董事必須是根據《公司條例》獲委任的董事，且獲董事局委派擔任技術董事的職責。同一人如同時符合兩者條件，可獲准同時擔任該法團的獲授權簽署人及技術董事；但如須委任其他高級人員，他只准協助一名技術董事，而有關的獲授權簽署人不准擔任其他高級人員的職位。

作業備考 38 第 17 段訂明一條防止「借牌」的關鍵規則：獲建築事務監督接納為一名註冊承建商擔任獲授權簽署人／技術董事／其他高級人員的人士，不會同時被接納為另一名承建商就申請註冊而委任的獲授權簽署人／技術董事／其他高級人員，第 27 段所指明的特別情況（控股公司及其附屬公司在符合附錄 L 條件下共用）除外。

把關程序寫得好死：根據第 8B(10) 條，任何申請人除非獲有關的承建商註冊事務委員會推薦，否則建築事務監督不得將其姓名或名稱列入一般建築承建商或專門承建商名冊內。附錄 I 第 2 段訂明，新申請的獲授權簽署人須代表申請人接受委員會所進行的全範圍面試；如委員會認為有需要，技術董事／其他高級人員亦須接受面試。就一般建築承建商名冊的申請，委員會按第 8(3) 條組成：建築事務監督的代表；由建築師、工程師及測量師三個註冊管理局各自從認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師名單中提名的 3 人；由香港建造商會有限公司提名 3 名；由香港機電工程承建商協會提名 1 名；以及由建築事務監督從其認為適合的團體所提名的人士中選出 1 名。根據第 8(6) 條，主席由委員會成員互選產生，但人選不得為建築事務監督的代表。

註冊期、續期同重新列入名冊的時限

屋宇署註冊指引訂明「註冊期為 3 年」。這一點對睇報價的業主特別重要：名冊上每個承建商都有一個註冊屆滿日期，過期就不再是名冊上的註冊承建商。

續期不是隨時可以做。第 8C(2)(c) 條規定，註冊承建商須在有關註冊有效期屆滿日期之前 4 個月內、但又不遲於該日期前 28 天，向建築事務監督提出將註冊續期的申請；建築事務監督不會接納在這個指明限期外收到的續期申請。續期用指明表格 BA2A，並須連同：涉及附錄 M 所列各項定罪／紀律處分／禁止競投公共工程記錄的聲明、最少一項相關建築工程的工作證明、商業登記文件、（如適用）修畢附錄 N 提升表現課程的出席證明書，以及《建築物（管理）規例》第 42 條所訂明的費用。

作業備考 38 附錄 M 對「工作證明」有明確定義：可以是根據主體合約或分包合約而安排進行的相關建築工程計劃，須有證明文件（例如指明表格，或政府建築師／工程師作出批註的函件）。附錄 M 特別指出，中標通知書、展開工程通知（例如表格 BA10）等文件不可證實申請人曾進行有關工程，因此並非充分的工作證明。用分包合約作工作證明的，還須提供已簽訂的分包合約文件，列明承建商在該工程的職責及參與程度，並由主體工程合約的委託人作出批註。

已被除名的承建商仍有回頭路，但有時限。第 8D(1) 條訂明，按第 8C(6) 條被除名的承建商，可於註冊有效期屆滿日期的 2 年內申請將其姓名或名稱重新列入名冊（表格 BA2B），並連同與續期同類的文件及費用。超過 2 年才遞交的，會視作新申請，須按新申請的規定及面試範圍處理。

紀律處分、表現記分同續期把關

註冊並非「一次註冊、終身有效」。第 8C(5) 條訂明，如建築事務監督信納申請人不再適宜（不論因任何理由）在有關名冊上註冊，或申請人沒有提供建築事務監督所需的有關資料及文件證明，可以拒絕註冊續期的申請。

紀律方面由「註冊承建商紀律委員會」處理。屋宇署可根據《建築物條例》第 13(1) 及 13(3) 條，通知紀律委員會考慮向承建商及其獲授權簽署人採取紀律行動。實際處分可以幾重手：在 2025 年 6 月的個案，紀律委員會裁定一名註冊一般建築承建商及其獲授權簽署人在進行建築工程（包括基礎及上蓋工程）時犯有疏忽及／或行為不當，命令對該承建商罰款十七萬元，其獲授權簽署人則被譴責，兩者亦須支付紀律委員會及屋宇署合共十四萬八千二百元的研訊費用。在 2025 年 10 月的另一宗個案，紀律委員會命令一名承建商在刊憲當日起計二十四個月內，從一般建築承建商的名冊中除名，並須支付合共六萬三千二百元的研訊費用。

過往記錄會回頭影響續期。作業備考 38 附錄 J 第 2 段訂明，一般來說續期申請毋須轉交承建商註冊事務委員會面試，但有兩種例外：（甲）承建商在過去的註冊期內並無參與有關的建築工程，即未有就最少一項相關建築工程提供工作證明；或（乙）有新的事件或情況出現，須再就承建商是否適宜註冊一事進行審議。第 2(b) 段所列的事件包括（但不限於）：觸犯《建築物條例》而被定罪或紀律處分；觸犯涉及嚴重勞工安全的罪行（例如牽涉死亡或四肢折斷的事件）而被定罪；在一段連續六個月的期間內觸犯七項或以上涉及勞工安全的罪行而被定罪；在建築工程或與建築有關的活動中因不良行為或失當行為而被定罪及判處監禁；在一段連續三個月的期間內在同一地盤觸犯四項或以上涉及《公眾衞生及市政條例》第 27(3) 條的罪行而被定罪；在一段連續三個月的期間內在同一地盤觸犯四項或以上涉及環保的罪行而被定罪；因非法擺放建築廢物觸犯《廢物處置條例》而被定罪；因技術勝任程度及管理能力未符標準，以及工程質素、失當行為及地盤安全等因素而被禁止競投發展局、房屋委員會或相關部門工程；以及根據承建商表現提升計劃須接受面試。

附錄 J 第 11 段另訂明一條容易被忽略的後果：面試失敗的獲授權簽署人／技術董事／其他高級人員不可代有關承建商行事；如該承建商因此而沒有獲授權簽署人／技術董事／其他高級人員就《建築物條例》的規定代其行事，其續期申請將被拒絕。

至於「承建商表現提升計劃」，附錄 N 說明屋宇署會就強制驗窗計劃或小型工程監管制度呈交的文件進行抽樣審查，並在有需要時進行實地視察；如發現違規之處，可向註冊承建商發出警告信。由 2019 年 12 月 31 日起，發出警告信的同時亦會視乎違規事項的性質和嚴重程度記分，記分列於警告信內。累積表現記分達 15 分或以上，屋宇署會發出通知信，要求承建商於發信日期起計 3 個月內修讀提升表現課程；圓滿修畢並向屋宇署呈交出席證明書可獲扣減 15 分，未能於指明的 3 個月內修畢則不能扣減，而在一個註冊期內最多只可獲扣減 15 分。若在遞交續期或重新列入名冊申請時累積記分仍達 15 分或以上，承建商便須出席承建商註冊事務委員會的面試。

同樓宇維修、強制驗樓驗窗的關係

對業主立案法團而言，最直接接觸到這個名冊的場合，就是強制驗樓計劃（MBIS）同強制驗窗計劃（MWIS）。屋宇署 MBIS 頁面訂明：獲委任進行所需糾正及修葺工程的註冊承建商，須是名列於建築事務監督所備存的相關名冊內的註冊一般建築承建商，或符合資格進行糾正及修葺工程的註冊小型工程承建商。強制驗窗計劃頁面用同一句表述。

檢驗身分則兩個計劃不同。MBIS 頁面訂明：獲委任進行樓宇訂明檢驗或監督樓宇訂明修葺工程的註冊檢驗人員，須是當時名列於建築事務監督所備存的檢驗人員名冊內的人士。MWIS 頁面則訂明：獲委任進行窗戶的訂明檢驗或監督訂明修葺的合資格人士，須是當時名列於下列任何名冊內的人士：認可人士；註冊結構工程師；註冊檢驗人員；註冊一般建築承建商；關乎窗戶的小型工程級別、類型及項目的註冊小型工程承建商。對照兩頁可見，註冊一般建築承建商在驗窗計劃下可以是「合資格人士」，但驗樓計劃的訂明檢驗則指明由註冊檢驗人員進行（此為對照兩個官方頁面的觀察，並非任何一頁的原話）。

如果維修工程走小型工程監管制度，程序按級別而不同。屋宇署訂明：小型工程按其性質、規模、複雜程度和安全風險分為三個級別。第 I 級別小型工程的複雜程度及風險較高，第 II 級別為中等，第 III 級別則較低；三個級別的呈交文件安排亦因此不同。

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