法團第三者風險保險

第28條規定了甚麼:法團的法定投保義務

《建築物管理條例》(第344章)第28(1)條規定,法團必須就大廈的公用部分及法團財產,向保險公司訂立符合訂明要求的第三者風險保險單,並須保持該保單有效。這是強制性的法定義務——相關修訂於2007年通過(2007年第5號條例),配套的《建築物管理(第三者風險保險)規例》(第344B章)自2011年1月1日起生效,由該日起全港法團一律受規管。

值得對照的是,同一條第28(3)條訂明法團「可以」為公用部分及法團財產投購火險及其他保險,保額以能使該等公用部分及財產恢復原狀所需款額為準——換言之,火險及財產險屬自願性質,只有第三者風險保險是必須購買。

「保持有效」四字有實際意義:義務並非一次過購買,而是持續性的。保單到期後未及續保,空窗期間法團已處於違反第28(1)條的狀態。

保單必須保甚麼、保多少

第344B章第3(1)條規定,保單須就法團可能招致的、關於任何人死亡或身體受傷的法律責任提供保險;第4條規定,就同一宗事故引致的死亡或身體受傷(或兩者),承保額不得少於1,000萬元。

留意法定最低要求的承保範圍只及於人身傷亡——第三者財物損毀並不在規例要求之列(保單可以商業安排另行加保,但那不是法例要求)。第3(3)條同時澄清,保單涵蓋的責任可包括利息、訟費及其他可向保險公司討回的開支。

承保機構亦有資格限制:第344章第28(7)條界定「保險公司」為《保險業條例》(第41章)下獲授權經營保險業務的保險人、勞合社,或獲保險業監管局認可的承保人組織。

規例明文「無須涵蓋」的責任

第344B章第3(2)條列出多類保單無須涵蓋的責任。方向要讀清楚:規例是說法例「不要求」保單涵蓋這些責任,並非禁止承保——但法團不應假設這些情況自動受保。

保單不得設置的限制

為防保險公司以保單細則架空法定保障,第344B章第6條訂明:保單如試圖以下表所列事項限制對「訂明法律責任」的承保,該限制無效。第6(5)條再訂明,「事故發生後作出或不作出某指明事情,保險責任即不產生或告終止」一類條件,就訂明法律責任而言同樣無效。

第7條訂明,法團與任何人之間試圖排除或限制訂明法律責任的協議無效;第8至10條則規定保險公司須向獲判給賠償的第三者直接履行判決(第9條設有例外情況),而法團清盤等事件不影響第三者的權利。這些條文的合力,是確保第三者索償時保障不會落空。

保險通告、查閱及申報義務

第344B章第5條規定:保險公司發出保單時,必須同時發出按規例附表格式填妥的「保險通告」;法團須在切實可行範圍內盡快將通告展示於大廈的顯眼處,並在保單有效期內一直展示;保單失效後不得繼續展示;通告遺失或損毀,須由管委會主席、副主席或秘書作法定聲明。

第11條規定:有人就訂明法律責任向法團索償並提出書面要求後,法團須在10日內述明是否備有有效保單,並提供保險通告所載的保單細節,且不得故意作虛假陳述。

第344章第28條亦附帶多項義務:管委會須容許主管當局、獲授權人員、業主、佔用人、租客代表、已登記承按人等在合理時間查閱保單及保費收據;接獲書面要求後須在28日內提供副本(電子形式副本不得收費——2024年修訂);管委會秘書並須在訂立保單後28日內,將保險公司名稱地址及保單承保期通知土地註冊處處長。

僭建物對投保的影響

規例層面:第344B章第3(2)(c)條訂明,就違反《建築物條例》而建成的建築物或違例進行的建築工程、街道工程所產生的法律責任,保單無須涵蓋。即是說,即使法團已購買符合規例的保單,涉及僭建部分的第三者責任仍可能不獲保障。

官方在立法會的說明(2010年)指出:保險公司受理法團投保時,一般會按樓齡、有否僭建物、大廈維修保養狀況及索償紀錄等因素作風險評估;樓齡高或有違例建築的大廈,可能遇到投保被拒或保費偏高的情況。當年政府的做法是鼓勵法團先進行維修改善樓宇狀況再投保,遇到拒保可向民政事務處求助轉介。

另一方面,第6(2)條同時保障法團:一經承保,保單不得以樓齡、大廈狀況或存在法定文書等為由,限制對訂明法律責任的承保。換言之,承保與否、保費高低是核保階段的商業決定,但這些因素不能在承保後用來收縮法定保障。

刑責一覽

兩條法例的罰則分別落在不同對象身上,並非只罰「法團」這個法人。下表摘錄與第三者風險保險直接相關的罰則。

免責辯護方面:第344章第28(2A)條(2024年修訂加入)訂明,被控人如能確立其已在有關情況下盡了應盡的努力防止犯罪,可作免責辯護;第344B章第5(8)及11(4)條亦有類似的「非同意、非縱容並已盡努力」辯護。2010年民政事務局在立法會的表述同樣指出,管委會委員如能證明已盡努力購買保險,可作免責辯護。

與承建商工程保險的分別

法定要求只有一項:法團為公用部分及法團財產購買第三者風險保險。招標大型維修時常見的「承建商工程全險」(CAR)或承建商第三者責任保險,是招標文件與工程合約層面的商業安排,並非第28條或第344B章的要求——兩者的被保險人、承保範圍及觸發情境均不同,不能互相取代。

2024年修訂同時在條例加入「採購」專章(第28A、28B條):法團為履行公契或條例職能而採購供應品、貨品或服務,須符合關於該項採購的工作守則;訂立採購合約後,採購文件須保存6年。法團每年續保第三者風險保險,同樣屬採購服務之列。

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