僭建物(違例建築工程)與清拆令

甚麼是僭建物

屋宇署將三類情況界定為僭建物:第一,未經建築事務監督事先批准及同意而進行的樓宇內部加建或改動工程,以及樓宇外部建築工程;第二,屬指定小型工程但沒有按「小型工程監管制度」的簡化規定進行;第三,在樓宇內部進行、不涉及建築物結構但不符合《建築物條例》及相關規例所訂建築標準的加建及改動工程。簡單而言,並非凡改動都是僭建——關鍵在於有沒有經過法定批准程序,或符合豁免/小型工程安排。

常見例子包括:冷氣機及冷卻塔支架、簷篷、平台構築物、天台搭建物、鐵籠及花盆架、招牌、錯駁排水渠;樓宇內部則有以玻璃門取代耐火門、在樓梯防護門廊開鑿洞口、拆除或阻塞殘疾人士設施等。這些不少是大廈公用地方及外牆常見的項目,法團及物業管理日常巡查都會遇到。

執法政策:「須予以取締」類別

屋宇署並非對所有僭建物即時執法,而是按現行執法政策優先處理「須予以取締」的類別,其餘類別會以警告通知等方式處理。下表摘錄屋宇署執法頁所列的「須予以取締」類別。

這個政策有所演變:根據審計署報告,2001年政策原本列出七種「須優先取締」僭建物,2011年4月起擴大至涵蓋所有位於樓宇天台、平台、天井及後巷的僭建物,即使沒有嚴重風險或環境滋擾。因此「在天台/平台搭建已久也沒有事」不代表不會被取締。

清拆令(第24條)

對「須予以取締」的僭建物,屋宇署可根據《建築物條例》第24(1)條向業主發出清拆令,要求在指定期限內清拆——審計署報告轉述慣常做法一般為60日,實際以命令訂明為準。清拆令會在土地註冊處註冊;物業如有按揭,有關財務機構會獲知會。

業主如未能在限期內完成糾正工程,屋宇署可以自行或安排政府承建商代為清拆,然後向業主悉數追討工程費連監督費及附加費,亦可提出檢控——換言之,拖延不會節省開支,代拆成本通常較自行安排更高。

警告通知(第24C條)與釘契

對不屬「須予以取締」類別的僭建物,屋宇署可根據《建築物條例》第24C條(2004年12月31日起生效)發出法定警告通知,告知業主清拆。業主如沒有在指定期限內清拆,屋宇署會安排將警告通知在土地註冊處註冊在該物業的業權記錄上——即坊間所講的「釘契」。

須留意兩者分別:警告通知本身不附帶刑事檢控後果,但已註冊的通知會留在業權記錄,對日後賣樓、承造按揭均有實際影響;清拆令則是法定命令,不遵辦直接構成刑事罪行。

不遵辦的刑責

不遵從清拆令是刑事罪行:根據政府新聞公報引述,最高可處罰款港幣200,000元及監禁一年,並可就罪行持續的每一日另處罰款最高20,000元。屋宇署近年持續就不遵辦命令提出檢控,政府在2023年立法會答覆表明,由2024年起每年提出不少於3,600宗檢控,並會將清拆令註冊於土地註冊處。

同場常見的還有根據第26條發出的修葺令(針對危險或欠妥樓宇),罰則水平不同,下表對照。

業主自行清拆須委聘甚麼人

屋宇署「如何清拆僭建物」網頁按工程性質分兩種情況:如清拆涉及拆卸樓宇或其大型部分,應委聘認可人士、註冊專門承建商及註冊結構工程師;如不涉及,則由註冊承建商進行工程,並由認可人士或註冊結構工程師確保安全措施。屋宇署網站設有搜尋工具查閱各註冊名冊。

符合小型工程項目描述的拆卸工程(包括「拆除違例構築物」及「拆除其他構築物」等項目),可以根據小型工程監管制度進行,即委聘相應級別的註冊小型工程承建商行簡化程序。但須留意上限:屋宇署常見問題頁明確指出,天台儲物構築物超過3立方米或高逾2米的有關工程,不可以由註冊小型工程承建商進行,只可以由註冊一般建築承建商承辦。

與強制驗樓計劃的關係

強制驗樓計劃是另一套法定機制:樓齡達30年或以上的私人樓宇(3層或以下住用樓宇除外),業主須委任註冊檢驗人員就公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗,有需要時由註冊承建商在註冊檢驗人員監督下進行訂明修葺,法律依據包括《建築物條例》及《建築物(檢驗及修葺)規例》(第123P章)。

兩套制度雖然分開,但檢驗範圍(外牆、伸出物、招牌)正正與僭建執法的重點類別(樓宇外部僭建物)重疊——因此實務上法團收到強制驗樓通知、進行訂明檢驗期間,外牆簷篷、支架、平台構築物等問題往往同時浮現,清拆與修葺工程很多時須一併規劃。

修例動向(截至查核日)

發展局在2024年12月公布修訂《建築物條例》建議並展開公眾諮詢:對冷氣機支架、簷篷等與市民日常生活相關的小型僭建物採取較體恤處理,包括增設豁免工程種類,並就不遵辦清拆令引入10,000元定額罰款(再次定罪最高罰款400,000元及監禁一年);對僭建地庫、圍封天台等嚴重僭建物則大幅提高罰則,不遵辦清拆令由現時200,000元及監禁一年提高至300,000元及監禁兩年,並建議降低檢控門檻。政府目標是2026年上半年向立法會提交條例草案。

須強調:這些截至本文查核日仍屬建議或立法程序中,現行有效的罰則仍然是上文所述水平。引用時務必分清「現行」與「建議」。

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