《消防安全(工業建築物)條例》(第636章)

《消防安全(工業建築物)條例》(第636章)於2020年6月19日生效,要求1987年3月1日或之前落成或首次呈交圖則的工業建築物,將消防安全提升至較貼近現代的標準。消防處負責消防裝置或設備,屋宇署負責建築物的規劃、設計及建造,兩署可分別向擁有人及佔用人發出「消防安全指示」;不遵辦可被申請「符合消防安全令」以至「禁止令」。對工廈法團及業主而言,收到指示即是一單有法定死線的工程採購——消防裝置工程要聘用註冊消防裝置承辦商,建造工程一般要委聘屋宇署註冊承建商。

一般資訊，並非專業意見。 本頁只綜述消防處及屋宇署已公布的規例內容，不構成法律、工程或其他專業意見。個別工程是否受本條規管、屬哪個級別，受實際情況影響 —— 請向消防處及屋宇署或合資格專業人士查證後才行動。內容最後核對：2026-08-01；法例及指引會不時修訂，一律以官方公布為準。

法例依據: 《消防安全(工業建築物)條例》(第636章)
生效日期: 2020年6月19日
目標樓宇: 1987年3月1日或之前落成、或建築圖則於該日或之前首次呈交審批的工業建築物(工廠、工業經營、貨倉、倉庫、大量物品儲存處或相類工業處所)
執行當局: 消防裝置或設備——消防處處長;規劃、設計及建造——屋宇署署長
執法工具: 消防安全指示 →(不遵從)符合消防安全令(裁判官)或禁止令(區域法院);禁止令可就指示或符合令任一未獲遵從而申請
遵辦時限: 指示須以書面指明時限,而時限須屬合理;執行當局可考慮延長
最高罰則: 違反禁止令佔用建築物:罰款$250,000及監禁3年,持續違反每日另加$25,000
代辦工程: 沒有——條例未授權執行當局代業主進行改善工程(有別於第572章2024年修訂)

哪些工廈受本條例規管

條例適用於整幢屬「工業建築物」的建築物(第3條)。要符合兩個條件:第一,建築物的所有或任何部分,是為用作工廠、工業經營、貨倉、倉庫、大量物品儲存處或相類工業處所而興建;第二,建築圖則是在1987年3月1日或之前首次呈交建築事務監督審批並獲批准,或者根本沒有呈交過圖則,但建築物在該日或之前已經興建。「工業經營」定義甚廣,包括進行物品製造、更改、清洗、修理、裝飾、精加工、出售前改裝、搗碎或拆除,或物料轉化的處所。

有一條排除規則要留意方向:如果《消防安全(商業處所)條例》(第502章)或《消防安全(建築物)條例》(第572章)適用於某建築物的整幢,第636章就不適用於該建築物——即是一幢樓不會同時受兩條姊妹條例規管。

根據屋宇署簡介,條例大致分兩期實施:第一期先巡查1973年3月或之前建成或提交圖則的目標工廈,第二期再涵蓋其餘1987年界線內的目標工廈。按消防處簡報,全港目標工廈約1,100幢,第一期先處理其中約400幢於1973年3月或之前興建或提交圖則的工廈,這批工廈大部分未安裝花灑系統。

兩署分工:裝置歸消防處,建造歸屋宇署

條例訂明雙執行當局(第2條):就消防裝置或設備而言,執行當局是消防處處長;就建築物的規劃、設計及建造而言,執行當局是屋宇署署長。發出指示前,兩署人員會對目標工廈進行聯合巡查。

具體要提升甚麼,載於條例附表1(擁有人須遵從的規定)及附表2(佔用人須遵從的規定),詳細技術規格則分別依循消防處《2012年最低限度之消防裝置及設備守則》及屋宇署《2011年建築物消防安全守則》(2015年10月版本)。

範疇	執行當局	規定項目(摘錄)	主要責任人
消防裝置或設備	消防處處長	自動花灑系統、消防栓及喉轆系統、手控火警警報系統、應急照明、出口指示標誌、輔助電力供應、機械通風系統自動中斷操作裝置	擁有人為主;應急照明及機械通風自動中斷裝置,佔用人亦可能有責任
消防安全建造	屋宇署署長	逃生途徑(出口安排)、消防和救援進出途徑(包括消防員升降機)、耐火結構(耐火分隔牆、防火門、外牆耐火能力、地庫出煙口)	擁有人

摘錄自條例附表1及附表2的項目撮要,並非完整規格;詳細要求以《2012年最低限度之消防裝置及設備守則》及《2011年建築物消防安全守則》(2015年10月版本)為準。

資料來源：屋宇署《消防安全(工業建築物)條例第636章簡介》

消防安全指示如何運作

執行當局可向擁有人發出消防安全指示(第5條),亦可向佔用人發出(第6條)。多業權工廈方面,條例容許就個別業主獨有佔用的部分、或無人獨有佔用的公用部分分別發出指示,並可指示業主之間為消防裝置提供接駁、連接或整合。

指示必須採用書面形式,並須指明遵辦時限,而時限須給予合理時間(第8條)。發出指示的執行當局可以不時以書面通知修訂或撤回指示(第9條)。屋宇署簡介亦說明,如業主需要更多時間組織業主立案法團或安排工程,執行當局可以根據理由及/或工程規模,考慮延長遵從期限。

指示在三種情況下失效(第10條):就該建築物或部分發出了符合安全證明書、執行當局撤回指示、或指示被符合消防安全令取代。

做不到十足如何處理:替代方案及諮詢委員會

條例本身已預留空間予舊工廈的結構及技術限制。執行當局如果顧及建築物的結構完整性、可供應用的科技或其他相關因素,認為要求完全遵從並不合理,可以改為指示採取其認為適當的其他措施(第7條)。不遵從指示的罪行亦有「合理辯解」空間:遵從會損害結構完整性,或所需科技並非按理可供應用(第11(3)條)。

執行當局可設立諮詢委員會,就應否指示採取其他措施、以及甚麼措施才算適當提供意見(第12條)。實務上,屋宇署簡介建議業主可委聘認可人士(根據《建築物條例》註冊的建築師、工程師或測量師)或註冊結構工程師進行結構評估,提出改善消防安全的替代方案,執行當局會以合理靈活的方式考慮。

不遵辦的後果:符合令、禁止令及罰則

無合理辯解而不遵從消防安全指示即屬犯罪(第11條)。裁判官裁定犯了這項罪行後,可應執行當局申請作出符合消防安全令,飭令遵從指示指明的規定或措施,並取代原本的指示(第13條)。

不遵從消防安全指示或符合消防安全令任何一樣,執行當局都可以向區域法院申請禁止令(第17(1)條)——不必等到符合令亦不獲遵從才可提出,但必須在該指示或命令的遵辦時限屆滿後,而且申請前須給予擁有人或佔用人最少7日通知(第17(2)、(3)條)。工程完成後,執行當局信納指示或命令的規定已獲遵從,就會發出符合安全證明書(第26至27條)。

違規情況	罰則
無合理辯解不遵從消防安全指示	第4級罰款(最高$25,000);指示持續不獲遵從,每日另處罰款$2,500
不遵從符合消防安全令	第5級罰款(最高$50,000);命令持續不獲遵從,每日另處罰款$5,000
無合理辯解違反禁止令而佔用建築物	罰款$250,000及監禁3年;持續違反每日另處罰款$25,000
違反禁止令而容許未獲授權人士進入	第4級罰款及監禁6個月

主要罰則完整一覽,對應條例第11、16及23條;第4級及第5級最高罰款分別為$25,000及$50,000。

資料來源：屋宇署《消防安全(工業建築物)條例第636章簡介》

與572章的分別:2024年修訂沒有一併跟隨

2024年12月通過的《消防安全(建築物)(修訂)條例》是針對第572章(1987年或之前落成的綜合用途及住用建築物)的改革:引入代辦工程機制(消防處及屋宇署可代未遵辦的業主進行工程,再向其收回費用)、調升罰則,並加入「釘契」及物業轉讓通知等配套。該修訂條例(2024年第32號條例)已於2024年12月13日生效。保安局局長恢復二讀發言全程只提第572章,沒有提及第636章。

第636章方面,截至2026年8月1日查閱的現行條文,罰則維持第4級/第5級水平;而屋宇署在第636章簡介亦明確指出:「條例未有授權執行當局進行任何有關改善目標工業建築物消防安全的工程」,執行當局並不適合替擁有人作出有關決定或進行工程——即是工廈業主不可以等政府代辦,工程始終要自己發包。

項目	第572章(綜合/住用建築物)	第636章(工業建築物)
2024年修訂調升罰則	有——不遵從指示最高罰款由$25,000升至$100,000、符合令由$50,000升至$200,000;每日罰款分別升至$10,000及$20,000	沒有——維持第4級/第5級(最高$25,000/$50,000)及每日$2,500/$5,000
代辦工程機制	有——執行當局可代未遵辦業主進行改善工程,完工後收回費用	沒有——條例未授權執行當局代業主進行工程

摘錄比較,非完整條文對照。第572章欄按《2024年消防安全(建築物)(修訂)條例》(2024年第32號條例,2024年12月13日生效),罰則數字按保安局局長2024年12月11日恢復二讀發言;第636章欄按第636章現行條文及屋宇署簡介小冊子。

資料來源：政府新聞公報:立法會二十一題——確認《2024年消防安全(建築物)(修訂)條例》(2024年第32號條例)於2024年12月13日生效(2025年7月16日)

釘契與公開資料

執行當局可安排將符合消防安全令或禁止令,以註冊摘要方式針對該建築物或部分的土地登記冊,在土地註冊處註冊(第29條)——即是俗稱「釘契」;其後的更改、撤銷、解除命令或符合安全證明書,亦須於文書日期起計1個月內註冊(第30條)。如命令是針對業主立案法團作出,則單就土地註冊處註冊而言(第31(1)條),該命令視為針對每名擁有人個別作出(第31(2)條);同理,發給法團的符合安全證明書亦視為個別發給每名擁有人(第31(3)條)。即是每名業主的業權都會見到這份註冊摘要。

執行當局亦可將指示或命令的序號、建築物地址、日期及遵從情況,上載至消防處或屋宇署網站公布(第32條)。買賣或承租舊工廈單位前,這些是可以公開查到的紀錄。

對招標的實際影響

01
消防裝置工程標(消防處指示):開工前的檢查、評估及施工計劃要由合資格人員或承辦商負責(認可人士、註冊結構工程師及/或註冊消防裝置承辦商);招標時應要求投標者提供消防處註冊消防裝置承辦商註冊證明,並可在消防處網上名冊核實。
02
建造工程標(屋宇署指示):防火門、耐火分隔、逃生途徑等建造工程,一般須委聘註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商;資格條款要寫明所需註冊類別,投標者的註冊狀況可在屋宇署網上註冊紀錄查冊核實。
03
有結構或空間限制的工廈,宜先出顧問標:委聘認可人士或註冊結構工程師進行結構評估及提出替代方案,取得執行當局首肯後才出工程標,避免工程中途改則。
04
時間表由指示限期倒推:指示會指明遵辦時限,法團開會、招標、審標、施工都要納入這條時間線;未成立法團或工程規模大,可向執行當局申請延長,但要有實質理由,不應當作自動批准。
05
驗收以「符合安全證明書」為終點:指示要到執行當局發出證明書才算失效,合約的完工付款/保留金發還節點宜掛鈎證明書,不宜只掛鈎實體完工。
06
消防處及屋宇署可能各發一張指示:可以拆開消防裝置標與建造標分別招標,但要預留兩套獨立驗收,總承建方案亦要列明分判商的註冊資格。

常見誤解

以為與第572章一樣有政府代辦工程或2024年新罰則——第636章沒有代辦工程機制,罰則亦維持第4級/第5級,工程與刑責都是業主自己的事。
只看落成年份——條例界線是「1987年3月1日或之前」,而且圖則首次呈交審批的日期同樣計算:即使該幢樓較遲才落成,圖則早過界線一樣受規管。
以為只由消防處管——建造部分(逃生途徑、耐火結構、消防員升降機)由屋宇署負責,兩署各自發指示、各自驗收,漏了屋宇署那一邊一樣犯法。
聘用普通裝修承辦商做消防裝置工程——消防裝置或設備的工程應由消防處註冊消防裝置承辦商施工,建造工程一般要註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商,招標時沒有篩選註冊資格,做完也取不到證明書。
佔用人(租戶)以為沒有責任——條例可以直接向佔用人發出指示,例如佔用範圍內的應急照明,以及每秒處理超過1立方米空氣或跨防火間的機械通風系統自動中斷裝置。
以為指示限期絕對不能更改——條例要求時限須屬合理,執行當局可按理由及工程規模考慮延長;結構上做不到的還可以循認可人士/註冊結構工程師提出替代方案,但切勿拖到限期屆滿才處理。

誰有資格承辦？

註冊消防裝置承辦商0 間／人
消防裝置及設備安裝保養(消防處;RC1/RC2/RC3 三級)
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註冊一般建築承建商835 間／人
進行須屋宇署批准圖則嘅一般建築工程,如大廈大維修、改建加建
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註冊小型工程承建商(公司)8,836 間／人
進行《建築物(小型工程)規例》所列小型工程(鋁窗、冷氣支架、招牌、排水渠等)— 本名錄按 18 區收錄
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數字來自 data.gov.hk 公開名冊(2026-07-19 擷取)。註冊狀況會變動, 落單前請以主管部門官方查冊為準。